Условия оформления ипотеки под залог имеющейся недвижимости
В качестве обеспечения займа может выступать оборудование, транспорт, жилая и коммерческая недвижимость. Например, предприниматель может взять кредит под залог магазина и вложить денежные средства в новый товар. Это позволит не только расширить бизнес, но и пополнить оборотные средства предприятия.
Взять кредит под залог имущества могут и физические лица. Нынешняя редакция закона об ипотеке № 102-ФЗ предусматривает возможность залога более 20 наименований имущества. Коммерческие банки редко заинтересованы в приобретении гаражей или долей в строительстве. Такие активы характеризуются как неликвидные, требуют внесения повышенного первоначального взноса и привлечения поручителей.
Законодательная база ипотечного кредитования
Закон № 102-ФЗ подвергался редакции несколько десятков раз. Основной задачей внесения изменений является страхование рисков и создание доступных условий займа. Так как страховые компании в случае невозврата клиентом средств возмещают банку лишь 20% от общей суммы займа, банки включают свои риски в ипотечный договор. Таким образом, клиент платит повышенные проценты, а сумма первоначального взноса зачастую недоступна заемщикам со средним доходом.
Чтобы минимизировать ограничения, в 2014 году издана редакция ФЗ с изменениями ст. 31. Теперь страхование доходит до 50%, и введена страховка в небанковских организациях. Редакция закона призвана оградить физических лиц от завышенных комиссий на обслуживание кредита. В связи со снижением рисков, коммерческие банки более охотно дают кредит под залог имеющейся недвижимости на большие суммы, и уменьшают размер первоначального взноса.
Последняя редакция ФЗ № 102 вышла в июле 2017 года. Цель изменений — защита интересов заемщиков. В новой редакции закона прописан максимальный размер неустойки в случае просрочки платежа. Так, неустойка не может превышать ключевую ставку ЦБ на момент подписания договора по кредиту.
Если договор не предусматривает начисление процентов, то максимальная неустойка — 0,06% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Это существенно меньше тех сумм, которые до внесения изменений в ФЗ коммерческие банки устанавливали самостоятельно. Изменения распространяются на ипотеку с имущественным обеспечением и на беззалоговый кредит.
С начала 2017 года в силу вступает редакция закона № 218-ФЗ. Она устанавливает новые правила регистрации недвижимости. Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), будет вести учет прав собственности на основе данных Росреестра и кадастрового учета. В прежней редакции ФЗ не предусматривал ведения электронной документации и одновременного учета сведений двух структур.
Теперь для регистрации прав и постановки имущества на учет достаточно подать 1 заявление в ЕГРН. В соответствие с п. 1 ст. 77 102-ФЗ, ипотека под залог приобретаемого жилья должна быть зарегистрирована в ЕГРН. С момента постановки на учет имущество считается обремененным. Правило касается всех залоговых сделок с жилой и коммерческой недвижимостью.
Как получить максимальный кредит под залог имущества
Банки дают наибольшую сумму займа, если залогом выступает следующее имущество.
Бесплатная юридическая консультация
Телефон: 8 (800) 555-67-55 доб. 782
- Квартира. Когда физическое лицо — единоличный владелец жилплощади, то банк может одобрить заём на сумму до 80% от оценочной стоимости квартиры. Стоит учесть, что перед заключением договора банк пришлет на объект своего оценщика. Если ипотека под залог имеющегося жилья оформляется с целью покупки другой квартиры, то разумно ее предложить в качестве обеспечения. Когда цель ипотеки иная, то для снижения рисков юристы рекомендуют привлечь поручителей. Как правило, размер первоначального взноса при займе под залог ликвидного жилья невелик и варьируется от 10 до 25% от общей суммы.
- Дом с земельным участком. Прежде чем оформить кредит под залог дома с участком, следует подготовить технический паспорт на строение, правоустанавливающие документы, кадастровый план земельного участка и справку об уплате всех налоговых сборов. Часто встречаются ситуации, когда назначение земельного участка не соответствует его реальной эксплуатации. Например, для снижения затрат на налоги многие оформляют земельный участок как ЛПХ (личное подсобное хозяйство) и возводят дома, документально отражая их как подсобные строения. Подобные земельные участки оцениваются значительно ниже. Банки дают максимальную сумму, когда назначение земельного участка — ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), а дом оформлен как жилое помещение.
- Личный транспорт. Котируются лишь исправные машины без явных внешних недостатков. Предпочтение отдается иномаркам не «старше» 7 лет. Взять кредит под залог отечественной машины можно, но только если она выпущена не ранее 5 лет назад. Большинство финансовых организаций выдает заём под залог автомобиля с правом пользования, оставляя у себя лишь паспорт транспортного средства. Оформляя подобный кредит в банке, заемщик может рассчитывать на сумму не более 60% от оценочной стоимости машины. Кроме того, кредитные организации часто настаивают на оформлении договора КАСКО, с указанием банка в качестве приобретателя выгоды и с привлечением поручителей.
Чтобы взять кредит под залог имущества на максимальную сумму, необходимо чтобы оно расценивалось банком как ликвидное. Приоритетом пользуются квартиры, дома с земельным участком и автомобили. Для снижения рисков стоит прибегнуть к помощи поручителей.
Кредитование без обременения имущества
Оформить беззалоговый кредит на крупную сумму сложно. Стандартный лимит займа без обеспечения — 50-70 тыс. рублей. Однако при положительной кредитной истории, постоянном доходе и достаточном первоначальном взносе, оформить ипотечный кредит без залога все же можно. Лояльность банка зависит от юридического статуса заемщика, его рода занятий и целевого назначения кредита.
Индивидуальный предприниматель может обратиться в банк за средствами на развитие бизнеса. Если предприниматель получает государственные субсидии или регулярно привлекает иные инвестиции для коммерческой деятельности, то банк может пойти навстречу, выдав заём сверх лимита. Начинающему бизнесмену необходимо внести первоначальный взнос от 30 до 50% от общей суммы займа. Обременение имущества не требуется при наличии ликвидных оборотных средств.
Также юридические лица часто сталкиваются с проблемой недостатка активов. Для их пополнения и ликвидации кассовых разрывов коммерческие банки дают краткосрочный беззалоговый кредит. В зависимости от репутации компании, размер первоначального взноса варьируется от 10 до 30%. По статистике, юридические лица, которые злоупотребляют пополнением оборотных средств за счет банковских активов, банкротятся чаще других.
Для физических лиц возможности оформить беззалоговый кредит значительно скромнее. Так, целевой заём на покупку жилья без обременения имущества предусматривает минимальную сумму первоначального взноса в 50-60% и привлечение 2 поручителей или 1 созаемщика. Таким образом, очевидно, что обеспечение кредита при крупном займе — не неотъемлемое условие, а лишь способ минимизировать риски и документооборот для обеих сторон.
Проверка имущества на обременение
При покупке земельного участка, квартиры или автомобиля важно проверить имущество на юридическую «чистоту». Сделать это можно двумя способами.
- При приобретении недвижимости следует попросить продавца представить справку установленного образца из ЕГРН и проверить соответствие всех данных и объекта, и владельца. Если приобретается квартира, то следует дополнительно проверить расширенную выписку из домовой книги (см. образец). Это позволит выявить всех лиц, которые были зарегитстрированы на жилплощади, и узнать о возможных претендентах на квартиру.
- Когда покупается автомобиль, в первую очередь стоит проверить его наличие в залоговом реестре. На сайте реестра нужно ввести VIN-код машины. Если залог официально зарегистрирован, то об этом можно сразу же узнать. Этот метод проверки не является гарантом, так как автомобиль может быть в залоге у физического лица или банк просто пренебрег регистрацией. Чтобы избежать возможных претензий со стороны банка, следует заказать выписку из реестра установленного образца на стандартном бланке. Это позволит зафиксировать отсутствие официального обременения на автомобиле и послужит защитой интересов покупателя.
Если «посчастливилось» приобрести обремененное имущество, то не нужно сдаваться. Чтобы отстоять законные права благонадежного покупателя, следует обратиться за помощью к нашему юристу онлайн (услуга бесплатна).