Кто такой созаёмщик ипотеки: его права и обязанности
Привлекая созаемщика или соглашаясь им стать, следует внимательно изучить все аспекты сделки. Немногие знают, что созаемщик — это полноценный партнер по ипотеке, на которого ложится большая ответственность на весь период действия договора по кредиту. Он служит гарантом возврата денежных средств.
Привлечение созаемщика требуется, когда у банка возникают сомнения в платежеспособности или постоянном уровне дохода основного заемщика. В этом случае, банк выдает значительно меньшую сумму или вовсе отказывает в займе. Чтобы добиться одобрения необходимой суммы по ипотечному кредиту, привлекают созаемщика.
Процедура привлечения
Прежде чем перечислять риски и порядок привлечения партнера по кредиту, необходимо разобраться, кто такой созаемщик с юридической точки зрения. Им может быть только совершеннолетний и трудоспособный человек. Основное требование — наличие постоянного дохода и официальное трудоустройство в течение полугода. Потенциальный созаемщик должен подготовить пакет документов, который запросит кредитная организация.
Обычно он не отличается от стандартного набора справок и удостоверений, как при крупном потребительском кредите. После одобрения банком кандидатуры подписывается договор, по которому наступает солидарная ответственность по ипотечному займу. Только подписав документ, человек официально становится созаемщиком по ипотеке.
В зависимости от внутренней банковской политики, основной (титульный) заемщик, может привлекать до 5 созаемщиков в одну кредитную сделку. Процедуру проверки проходят все кандидаты. Многие банки отклоняют кандидатов пенсионного и предпенсионного возраста. При отборе банки отдают предпочтение тем, кто состоит в кровном родстве с основным заемщиком. Но это не жесткое правило, а закономерность, которой придерживается большинство кредитных организаций.
Первоочередное право на статус созаемщика имеют супруги. Более того, если иное не оговорено в кредитном договоре, супруг основного заемщика переводится в статус созаемщика автоматически. Это обусловлено ст. 256 Гражданского кодекса, согласно которой приобретаемое во время брака имущество считается совместно нажитым. Но при покупке дома или квартиры на заемные средства, банк автоматически накладывает на имущество обременение до полной выплаты ипотеки.
Чтобы процедура возможного взыскания была правомерной, банки апеллируют к ст. 45 Семейного Кодекса. Она регулирует процедуру взыскания совместно нажитого имущества супругов. Так как квартиру заемщик приобретает на нужды семьи, то и обременение накладывается солидарно. Если супруг не хочет быть созаемщиком, то это оговаривается в кредитном договоре, а квартира оформляется только на основного заемщика.
Солидарными партнерами по займу могут быть как родственники, так и посторонние люди. Если в качестве кандидата выступает друг или гражданский партнер, банк проводит более тщательный отбор. При проверке учитывается наличие судимости, возраст, кредитная история и материальное благополучие.
Мера ответственности и риски
Далекие от юриспруденции и экономики люди не знают, чем отличается созаемщик от поручителя, часто путая термины. Если не вдаваться в детали, то созаемщик — первый, с кого банк будет взимать долг по ипотеке, если титульный заемщик не внесет своевременный платеж. Согласно ст. 323 ГК, кредитор имеет право требовать со всех солидарных заемщиков исполнения обязательств. Для взыскания банку не потребуется судебного решения.
Бесплатная юридическая консультация
Телефон: 8 (800) 555-67-55 доб. 782
Право удерживать средства с расчетного счета дал кредитной организации сам созаемщик, когда подписал кредитный договор. Кроме того, банк может наложить обременение на квартиру или любое другое недвижимое и движимое имущество, если денежных средств недостаточно. Поручитель, в свою очередь, не несет такой ответственности. Поэтому статус созаемщика наиболее близок к статусу основного лица сделки, а не к поручителю.
Помимо финансовых потерь, могут быть проблемы с оформлением собственных кредитов. В единой базе данных банковской системы будет отображаться обременение на доход созаемщика. Даже если титульный заемщик педантично вносит все платежи, многие кредитные организации остерегаются сотрудничать с действующими созаемщиками. Нужно иметь это ввиду, ведь срок ипотеки может достигать 30 лет.
Чтобы оградиться от излишних рисков, имеет смысл заранее оговорить меру ответственности по займу. Кредитные организации допускают привлечение созаемщиков с субсидиарной ответственностью. В этом случае в обязанности входит внесение платежей, только если основной участник сделки потерял трудоспособность или погиб.
Однако при субсидиарной ответственности может понадобиться привлечение нескольких лиц и поручителей. Для повышения лояльности банка и снижения рисков титульный заемщик должен застраховаться на случай смерти, травм и потери работы. Так достигается оптимальный баланс рисков банка и всех остальных участников сделки.
Права созаемщика на жилплощадь
Несмотря на то, что ответственность созаемщика практически равноценна ответственности основного лица, сам статус не дает право безапелляционно претендовать на приобретенную квартиру. Права на жилплощадь возникают в следующих случаях.
- Титульный заемщик — супруг. Право на долю в жилом помещении возникает автоматически. Особенность правила в том, что созаемщиком может быть даже неработающий супруг, который в силу отсутствия дохода не способен в полной мере исполнять обязанности. Когда квартира оформлена в равных долях, и все платежи вносил только один из супругов, при разводе могут возникнуть проблемы с разделом жилплощади. Особенно если срок ипотеки не истек. Для предупреждения подобных проблем юристы советуют оформлять брачный договор, который бы регламентировал порядок платежей за квартиру и ее раздел в случае развода.
- Заключен договор с основным заемщиком. Соглашение является частью ипотечного договора, поэтому о нем необходимо уведомить банк. В соглашении прописывают все случаи, при которых возникают права на квартиру или долю в ней. Это может быть потеря дееспособности титульного заемщика или просрочка им платежей. Составление подобных договоров приветствуется в банках.
- Квартира оформлена в долях. Доли прописываются в договоре купли-продажи и в ипотечном договоре. Если созаемщиков несколько, то необходимо составить дополнительное соглашение, которое бы определяло права того или иного лица по мере исполнения им обязанностей.
- По судебному решению. Когда созаемщик заранее не позаботился о рисках и понес определенные затраты, он лишь в судебном порядке может отстоять свои права. Во время слушания учитываются все обстоятельства исполнения кредитного договора. Если титульный заемщик только один раз нарушил порядок выплат, то созаемщик может рассчитывать на материальную компенсацию. Когда платежи не вносились регулярно без уважительной причины, возникают права на квартиру.
В зависимости от того, какие обязанности созаемщика прописаны в кредитном договоре, изменяются его права на жилплощадь. При субсидиарной ответственности претендовать на квартиру можно лишь при наступлении страхового случая. Если в роли созаемщика выступает гражданский партнер, то для регламентирования его права на имущество необходимо составить дополнительный договор.
Как аннулировать статус созаемщика
Снять с себя обязательства не так просто. Если по какой-либо причине человек хочет прекратить быть созаемщиком, ему необходимо пройти несколько этапов для аннулирования статуса.
- Заручиться согласием основного участника.
- Получить одобрение банка на выход из сделки.
- Подписать дополнительное соглашение к ипотечному договору.
Только при такой последовательности действий можно прекратить быть партнером по ипотеке. Кредитные организации редко идут на аннулирование статуса. Так как заём выдавался с учетом дохода созаемщика, при его выходе из сделки требуется полный пересмотр ипотечного договора. Убедить банк дать согласие на аннулирование статуса может помочь основной заемщик, представив банку новую кандидатуру на роль созаемщика. Если банк ее одобрит, текущий статус будет аннулирован.
Если титульный заемщик или кредитная организация не дает своего согласия, то можно попытаться аннулировать статус в судебном порядке. Статистика такова, что менее 10% людей удается снять с себя ответственность после судебного слушания. Как правило, суд принимает сторону банка, так как в момент подписания договора созаемщик должен был объективно оценивать свои реальные возможности и меру ответственности.
Если основной участник сделки неоднократно нарушал договор с созаемщиком, суд вправе аннулировать статус. В одностороннем порядке нельзя отказаться от статуса. В случае смерти или потери трудоспособности титульного заемщика, аннулировать статус невозможно, но справиться с обязательствами помогут выплаты страховой компании.