Возможность продать купленный за материнский капитал дом — как это сделать законно
Программа поддержки многодетных семей при помощи сертификатов на материнский капитал функционирует уже больше 10 лет. Благодаря ей многие граждане улучшили качество своей жизни, в том числе и условия проживания. Но иногда возникает необходимость продать дом, купленный на материнский капитал. Можно ли это сделать?
Как продать
Условия отчуждения дома, при приобретении или возведении которого были привлечены средства маткапитала, различаются в зависимости от возраста несовершеннолетних лиц, имеющих долю в нём. Возможных вариантов развития событий два.
- Если хотя бы одним из владельцев жилого помещения является несовершеннолетний гражданин, то для продажи домовладения необходимо обратиться в орган опеки и попечительства за специальным разрешением. Без него передать право собственности на жильё другому лицу будет невозможно.
- Если к дате продажи домовладения все дети, имеющие долю в нём, достигнут 18-летнего возраста, то сделка будет возможна с письменного разрешения на неё всех собственников дома.
Миновать обращение в органы опеки, если не все дети достигли совершеннолетия, не получится. Это связано с тем, что при использовании маткапитала на улучшение условий проживания заявителем предоставляется обязательство выделить доли в новом жилище всем членам семьи. За выполнением этого условия государство внимательно следит, чтобы исключить возможность лишения не достигших 18-летия собственников их права на жильё. Чтобы органы опеки выдали вам разрешение на продажу дома, некоторые из собственников которого не достигли совершеннолетия, при совершении сделки нужно учесть следующие нюансы:
- каждый из несовершеннолетних владельцев долей должен получить равнозначные в другом жилище, приобретаемом вместо старого или уже имеющемся в собственности. Т. е. их условия проживания не должны ухудшиться после продажи дома;
- если вместо продаваемого жилья покупается новое, его площадь должна быть не меньше проданного, либо доля несовершеннолетних детей в нём должна стать больше, чем в предыдущем доме.
Оба этих условия выдвинуты органами опеки с той целью, чтобы интересы детей в плане жилищных условий не ухудшились в результате сделки по продаже дома, где они до этого проживали. Получается, что продать домовладение можно только после получения разрешения от органов опеки и если условия проживания детей в результате сделки будут сохранены или улучшены.
Спустя какое время после приобретения можно продать жильё
ФЗ № 256, регулирующий условия программы маткапитала, не запрещает продажу домовладения, купленного с привлечением средств по сертификату. Однако разрешение от органов опеки для проведения сделки необходимо в любом случае, а иначе Росреестр откажется регистрировать недвижимость на нового владельца. Законом не обозначен чёткий срок действия документа, позволяющего осуществить продажу. Он указывается непосредственно в самом документе, и в большинстве случаев составляет три месяца.
Однако договоры о запланированных сделках необходимо предоставить в течение 1 месяца после того, как органы опеки разрешили гражданам продать домовладение. Этот момент регулируется письмом Министерства образования № 09-М. Если пропущен срок предоставления документов, то придётся повторно обращаться за разрешением к специалистам по опеке. С учётом вышеуказанных нюансов получается, что приобретённый за средства маткапитала дом можно продать в любое удобное его владельцам время после приобретения. Но есть ещё ряд обстоятельств, которые необходимо учесть при продаже.
Если дом находился в собственности меньше трёх лет (или меньше 5 в случае покупки после 1 января 2017 года), то при его продаже придётся уплатить налог на доходы физлиц (подоходный). Однако если продажа старого жилья и покупка нового произойдут в течение одного налогового периода, а члены семьи не успеют до этого использовать своё право на налоговый вычет, то от уплаты указанного налога они будут освобождены. В том случае, когда жильё покупалось при помощи ипотечного кредита, задолженность по которому остаётся непогашенной в момент продажи, банк должен выдать согласие на перевод обязательств по ипотеке на нового владельца дома.
Можно ли выполнить обязательство выделить доли после продажи
Установленный законодательством порядок обязывает родителей предоставить органам опеки заверенное у нотариуса обязательство выделить доли в приобретаемом жилище в срок до полугода после момента снятия обременения с него. Если же дом приобретается в ипотеку, а задолженности по ней ещё не выплачены, продать жильё можно, но для этого понадобится разрешение органов опеки на продажу. Чтобы его получить, необходимо предоставить несовершеннолетним детям площадь в другом жилье. Это может быть:
- приобретаемое взамен старого жилище;
- дом, собственниками которого являются любые из родственников детей.
При этом условия проживания несовершеннолетних членов семьи не должны ухудшиться в результате сделки. Произвести продажу купленного в ипотеку дома законно можно только одним из перечисленных способов. Если же после осуществления сделки нет возможности предоставить детям нормальные условия проживания, то в выдаче разрешения на неё будет отказано. Отчуждение приобретённого с привлечением денег по программе маткапитала жилища может произойти в любое время, даже когда детям ещё не были выделены в натуре части в нём, т. к. в ФЗ № 256 никак не оговорен срок, на протяжении которого воспрещается продажа такого жилья.
Необходимые документы и особенности
Чтобы ООиП дали своё разрешение на продажу приобретённого за маткапитал дома и покупку взамен него нового, следует приложить к заявлению официальные бумаги в соответствии со следующим перечнем:
Бесплатная юридическая консультация
Телефон: 8 (800) 555-67-55 доб. 782
- брачное свидетельство;
- выписки, содержащие оценочную (остаточную) стоимость на каждый из объектов недвижимости;
- образцы ещё не заключённых договоров о планирующихся сделках по купле и продаже;
- паспорта родителей, а также свидетельства о рождении и паспорта детей, если те достигли 14-летнего возраста;
- справки, свидетельствующие об отсутствии задолженностей за коммунальные услуги в продаваемом жилище.
- документы, подтверждающие права участников сделки на оба объекта недвижимости;
- заверенная у нотариуса бумага о наделении детей долями в приобретаемом доме в будущем. Потребуется, когда малыши не упомянуты в договоре покупки жилища как сособственники.
- письменное согласие от детей, достигших 14-летнего возраста, на продажу принадлежащих им долей.
Когда специалисты отдела по опеке ознакомятся с предоставленными документами, родители и их дети, достигшие 14-летнего возраста, будут приглашены на собеседование. Также представители органов местного самоуправления имеют право выехать по адресу покупаемого дома, чтобы убедиться в том, что качество проживания в нём будет удовлетворять интересам детей.
Есть только одно исключение, при котором возможен обмен жилья на меньшее по площади. Право на него есть у родителей, которые планируют полученные в результате сделки деньги направить на лечение ребёнка, находящегося в тяжелом состоянии. Таким образом, закон разрешает продать приобретённое за деньги, выделяемые по госпрограмме, домостроение. Если соблюдать интересы детей при осуществлении сделки, и органы опеки смогут в этом убедиться, то разрешение на продажу будет выдано претенденту в течение двух недель с момента подачи соответствующего заявления.
