Досрочное расторжение договора аренды: причины и порядок процедуры
Арендное обязательство может быть прекращено и досрочно. Основанием для этого по общему правилу выступает соглашение сторон (п. 1 ст. 450 ГК). Несколько сложнее решается вопрос с досрочным прекращением договора аренды в случае прекращения его стороны. При ликвидации юридического лица (как арендодателя, так и арендатора) договор аренды безусловно прекращается (ст. 419 ГК). В случае смерти арендодателя договор аренды, напротив, не прекращается: права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.
Смерть арендатора также не прекращает договора аренды: права и обязанности арендатора переходят к наследникам (ст. 418 ГК). Арендодатель не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Единственная возможность изменить это правило договором или законом предусмотрена для аренды недвижимого имущества: арендодатель в этом случае может вовсе исключить случаи сохранения договора после смерти арендатора (п. 2 ст. 617 ГК).
Наконец, отметим, что смена собственника арендованного имущества, не связанная со смертью (ликвидацией) арендодателя, не влечет прекращения договора аренды, даже если его заключение было обусловлено личными качествами арендатора (п. 1 ст. 617 ГК).
Договор аренды может быть прекращен досрочно и в одностороннем порядке по требованию какой-либо из его сторон о его расторжении вопреки воле другой стороны. Основания для этого рассматривались выше при характеристике элементов и содержания договора; здесь же можно подвести некоторый итог.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (ст. 619 ГК)*(228).
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре, в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования (ст. 620 ГК)*(229).
Перекрывают ли ст. 619-620 ГК действие общих положений ст. 450 ГК о расторжении договора? Представляется, что нет. Анализ ст. 619-620 ГК показывает, что в них содержатся конкретные основания расторжения договора, которые законодатель априори посчитал существенными нарушениями договора аренды, освободив стороны от необходимости доказывать, что эти нарушения повлекли для них такой ущерб, что они в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора (т.е. их существенный характер). При этом ни ст. 619, ни ст. 620 ГК не исключают возможность предъявления требования о расторжении договора в связи с иными нарушениями его условий, непредусмотренными ни указанными статьями, ни договором. Однако лицу, предъявившему указанное требование, придется доказывать существенный характер нарушения договора аренды контрагентом, как этого требует п. 2 ст. 450 ГК. Так, по одному из дел было признано, что договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным (п. 28 Обзора об аренде).
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Эти основания могут быть как связаны с иными нарушениями договора, помимо указанных в ст. 619-620 ГК, например однократное невнесение арендатором арендной платы (п. 26 Обзора об аренде), так и вообще не связаны с какими-либо нарушениями, например возникновение у арендодателя необходимости самостоятельного использования сданного внаем имущества (п. 25 Обзора об аренде).
В литературе иногда высказывается мнение, что стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по требованию одной из сторон. Данный вывод делается на основании автономии воли при определении условий договора, а также того, что досрочное расторжение договора является правом сторон, а не обязанностью*(230). С этим мнением трудно согласиться. Статьи 619-620 ГК дают возможность лишь добавить перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды, но не сузить его. Если же в договоре будет прямо закреплено исключение какого-либо из оснований, перечисленных в ст. 619-620 ГК, то это условие следует признавать ничтожным как противоречащим ст. 422, 619, 620 ГК. Что касается автономии воли сторон и их права, а не обязанности расторгать договор, то эти принципы вполне соблюдаются, поскольку каждая из сторон вольна сама решать, обращаться ли ей в суд с требованием о расторжении договора по тому или иному основанию или "простить" контрагента.
Бесплатная юридическая консультация
Телефон: 8 (800) 555-67-55 доб. 782